リノベーション住宅という選択肢
賃貸で生活していくのも・・・そろそろ・・・だけど新築の家やマンションは高い・・・と思いませんか？35年もローンを組んで、本当に返済できるかわからない・・・と思っている人も多いのではないでしょうか？
高い新築を買うよりも、中古住宅を購入してリノベーションをしてみませんか？今回はリノベーションの可能性やメリット、デメリットについて、研究してみようと思います。
リノベーションってなに？
中古で買って内装を新しくしよう
リノベーションとは、中古のマンションや住宅を買って、内装などを新しくすることを言います。
カンタンに言うと「リフォーム」なのですが、最近の流行りの言葉では、「リノベーション」といいます。
出典：Cue studioさん
このように中古マンションとは思えない内装にすることができます。建物の外観は古いままですが、部屋の中はこれだけおしゃれできれいにすることができます。中古のマンションなので、新築に比べると物件の価格は2～5割りほど安くなります。
中古のマンションや一軒家は、新築よりも安いのでローンの総額が減ります。返済金額がへるので、買える物件の幅が広がります。
リノベーションでは、中古でマンションや家を「いかに安く」見つけられるか？が大事なポイントになります。
そんなリノベーションですが、まずはメリットを見ていきましょう。
・リノベーションは、リフォームと同じ。新しくすること ・工務店は安いがださい所もあるので注意 ・センスのよい、値段の安い会社に頼もう |
リノベーションのメリット1 新築より安い
メリット１：新築よりも安い。資金不足でも大丈夫
新築よりも安く家やマンションを購入することができます。資金不足でもマンションや家を購入できる可能性があります。
新築マンションの平均価格は「4,400万」です。かなりの金額です。
東京23区は「5,600万」となっています。坪単価は315万ほどです。販売戸数は減少を続けています。これは、あきらかに値段が高いからと言えます。
平均所得が減っている現在、4,400万を都内のマンションにかけるなら、郊外で注文住宅を一軒家で作れます。
出典：マンションエンジンさん
新築のマンションは、「広告費」や営業マンの「人件費」がかかっています。その広告費や人件費を支払っているのはだれでしょうか？正解は、新築のマンションを買った人です。
つまり、購入した「あなた」なのです。新築マンションを売る場合、いきなり2～3割ほど値段が下がります・・・
4000万のマンションを買った場合、１日住んだだけで800万値下がりします・・・1日で3200万の価値に暴落してしまうのです・・・
ここまで暴落する商品はなかなかありません。
しかし、中古物件は違います。中古物件の場合、すでに広告費や営業マンの人件費を引いた安い状態で購入することができます。立地や築年数にもよりますが、新築よりも5～7割ほど安く家を買うことができます。
新築マンションを買う場合、資産を考えてはいけません。その立地にあることで、通勤がしやすい。などメリットを買った方がいいと言えます。
武蔵小山にたつタワーマンションなどは、新築で買ってもよいかもしれません。マンションは立地です。
暴落しているマンションはすべて、立地が悪いので暴落しています。
・マンションは立地がすべて ・東京の坪単価（3.3㎡）で370万ほどする ・武蔵小山で街の開発がある |
リノベーションのメリット２
中古は物件を見てから買う事ができる
新築マンションを買う場合、モデルルームなどで、完成予想した部屋を見せてもらいます。だいたいが、カッコいいＣＧ写真を使っています。実際の建物よりもかなり「もっている」状態といえます。
新築マンションはかなり特殊な売り方をしています。それは、完成する前に販売する。という謎の行動です。マンションを買う人は、こんなに高い買い物にも関わらず、完成した商品を見ないで購入します。はっきりいうと、かなり不思議です。
立地がよく、ブランドマンションの場合、人気なので抽選となったりします・・・
2015年に完成した新宿のタワーマンション、「富久クロスコンフォートタワー」新宿にアクセスもよく、大型スーパーが近くにできることもあって、人気に火がつき、マンションは抽選となりました。
出典：プロパティーバンク
人気の物件は見ないでも買う人が多いのですが、立地が悪い場所の新築マンションなどは、まず抽選になることはありません。
新築マンションは年収の10倍前後の金額を支払う人が多いと思います。
しかも、建物は完成していません・・・完成もしていないのにイメージで購入するのが、日本のマンション販売の実態とも言えます。
業者にとって新築のマンションを販売する場合、建物が完成する前に売ることが大事です。売れ残りが出てしまうと、業者も赤字になってしまいます・・・
販売業者は赤字にならないように、「第３期販売キャンペーン」などと言って、マンションを販売していきます。売れ残りそうな場合、値引きをして無理やり販売します。そのため、最初に買った人が文句を言う・・・という事がよく起きています。
新築マンションはこのような問題があります。
しかし、中古マンションには物件が見れない・・・という事はありません。すでに建物は完成しています。そのため、どのような眺望なのか？隣の住民はどんな人なのか？確認をしてからゆっくりと買うことができます。
中古マンションを買う場合に注意しておきたいのが、「コミュニティー」です。マンションは集合住宅なので、ご近所がイヤでも出来てしまいます。
マンションの住民の質が悪い場合、トラブルに発展する可能性があります。
特に気を付けたいのが「音」の問題です。上の住民が足音を立てて歩く・・・隣の家から深夜に音が聞こえてくる・・・など気にならない人は大丈夫ですが、音に敏感な人は物凄いストレスになります。
新築物件の場合、どんな住民が隣に住むのか？わかりません。しかし、中古物件の場合は、隣に住む人や上の階の人を知ることができます。管理人さんや、すでに住んでいる人に挨拶をして、情報を収集するようにしましょう。
・立地や環境、治安などをみる ・新築は完成していないものを買う。それでいいのでしょうか？ ・中古マンションを買うなら、住んでいる人から情報収集をしよう |
リノベーションのメリット３
自分の好きに、設備を選べる
中古物件を購入した場合、部屋を自由に改装することができます。お風呂もキッチンも最新のものにリフォームするだけで、かなりおしゃれで使いやすくなります。
ちなみに、水回りをリフォームする場合、グレードにもよりますが100万～500万ほどあれば充分に、最新設備でのリフォームが可能です。ちなみにですが、浴室のリフォームの場合120万ほどかければ充分です。多くの人は70万～120万前後でリフォームをしています。
中古物件をリフォーム、リノベーションする場合のメリットは、必要な機能を選べることです。新築物件の場合、必要のない、まったく使わないような設備があったりします・・・
マンションを新築で作る場合、大量仕入れで、大多数の人を対象にして作っています。そのため、無駄な設備が多く、そのくせムダに金額が高い・・・という事が起こります。
つかわない設備にお金をだすなら、必要なモノをグレードアップした方が経済的です。
リフォームをする場合は、色々な業者から相見積もりを取るようにしましょう。すると、工事の金額を下げることができます。
・新築は、必要のない設備がついている ・お風呂などのグレードを後から変更できる |
リノベーションのメリット４
新築よりも返済が楽です
中古のマンションや一軒家は新築にくらべて、返済が楽になります。「4400万」と、「2800万」。返済をするならどちらが楽か？
と言われてたら、誰もが「2800万」と答えるはずです。ローンは価格が安ければ安いほど、返済が楽になります。
さらに、精神的な負担も少なくて済みます。
なにもいきなり、新築を買う必要はありません。意味のない、プライドや見栄のために、お金をムダにすることはありません。家を買う場合、賃貸で家を借りるのとは大きく違います。
よく成功本などでは、「年収をアップさせるために、自分の身の丈よりも少しグレードの高い部屋に住め！！」と書いてありますが、家を買う場合は当てはまりません・・・
ローンは35年も続いていきます。今の時代、年収が上がっていきません・・・
見栄をはらずに、自分に合った家を選ぶようにしてください。
中古物件は値段が安いので、返済が早くなります。返済が終われば、家を貸すこともできます。よって、中古物件を買う場合は、駅から近く、将来貸すことができる場所がベストです。
・返済の金額が減ります ・ローンが組める金額と、払い続けられる金額は違います |
リノベーション済み住宅とは？
本当に買って大丈夫なのか？
最近人気なのがリノベーションマンションです。これは、自分でリフォームをする必要がない。というのがメリットです。家を買い取った不動産業者が、リフォームをして、利益をのっけて売っています。
リノベーションはしてくれていますが、その分高くなっています。リフォームが面倒だな・・・と思う人にはいいですが、その分値段が高くなるので注意が必要です。
リフォームをする場合、自分で住みたい部屋のイメージを作る必要があります。
床の素材や色、壁の色、ドアの粗材、デザインのセンスがある人はいいのですが、普通の人が自分で選ぼうとすると、チグハグになってしまうことが多くあります。
出典：Cue studioさん
リノベーションされている住宅を購入してしまえば、自分で床材やデザインを作る手間がかかりません。
「出来上がったものを買う」というのも一つの手です。時間を大事にしている人なら、リノベーションしてある物件を買うのも一つの方法です。
個人的には、自分でリノベーションをして、部屋を改造したほうが、工事費用も安く、楽しいと思いますが・・・
人それぞれなので、自分で選ぶようにしてみましょう。
・リノベーション済みはお得ではない ・しかし、センスがない人はリノベーション済みでもよい |
リノベーション住宅のまとめ
リノベーション住宅についてはいかがだったでしょうか？
ようは中古物件を買って、おしゃれにリフォームしたほうがお得ですよ！！という話でした。
今後、日本の出生率が上がることはまずありません。つまり人口は減っていきます。人口が減りますが、都市部の人口は増えていくと予想されます。
好き好んで田舎に住みたい！！と思う若者は減り、地方はますます衰退していくはずです。
ユニクロの柳井さんは、ある講演で、「日本は3流の政治家が４流の政治をやる沈没国家です。まったく信じられない」と語っていました。ひとえにこれも、若い人々が声を上げないからかもしれません。
若い人はこれから、税金が高くなり、収入が増えない中で、子育て、家の購入などを進めていく必要があります。
我々の親の世代とは違う、住宅戦略、長期プランが必要となるわけです。新築で家を買うのが当たり前の時代は終わりました。今や都心から1時間、駅から15分の家は買い手がいません・・・
今の60代で、「住み替えたいけど、家が売れない・・・」嘆いている人は多いと思います・・・
住宅購入は、大きな決断です。住宅ローンは大きな借金です。家を買うな！！とは言いません。逆に日本の消費を増やし、経済を回すには、より多くの人が住宅を購入した方がよいと思います。
しかし、我々若い世代は、経済成長が見込めない中、住宅について考え、子育てなどをしていく必要があります。
住宅については、勉強をした人としない人で、「2000万ほどの差が出る」などと言われています。少しでも多くの人がマンションや家を購入する戦略をきちんと立て、素晴らしい人生を送れることを期待しています。
住宅購入のアドバイス、リフォーム、リノベーションについて意見を聞きたい人は、ぜひ、牧までご相談くださいませ。
不動産ライター：牧宏典
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