空き室をリフォームするか？しないか？
空き室に悩んでいるオーナーさんは多いかと思います。特に部屋の美しさやお風呂の状態は、借りる人にとっては、とても大事です。ひと昔前の若者は、狭いお風呂や汚い部屋でも我慢してくれましたが、今はそうはいきません。
自分の家よりひどい場合、無理して一人暮らしをしようとはしません。
都心では部屋が狭くて3点ユニットの部屋がまだまだたくさんあります。しかし、空いている部屋はどんどん増えています。
空き室をなくす対策として、部屋のリフォームがあります。しかし、水回りなどは値段がかかるので、リフォームするのを諦めているオーナーさんも多いのではないでしょうか？
今回は、3点ユニットのリフォームについて。いくらの費用がかかるのか？本当に投資する価値があるのか？について考えていこうと思います。
お風呂のリフォームをしてみよう
利回りを上げるには、リフォームをするのがオススメです。普通に業者に頼むと、以下のような金額がかかります。
業者に頼むメリットは、確実に仕上げてくれる。仕上がりが美しい。という点です。デメリットは値段が高い・・・という点です。
ユニットバスのリフォーム
昔のお風呂は在来工法という作り方をしていました。これは、コンクリートにタイルを貼り、お風呂を作る方法です。
これには、デメリットがあります。それは、壁が厚くなることで、お風呂が狭くなってしまいます。
いまでは、ユニットバスが主流となっています。
ユニットバスとは、浴室を構成している部材（壁・床・天井）をあらかじめ工場でつくってしまいます。その後「乾式工法」と呼ばれる方法で組み立てていきます。
そのため、防水性や保温性が高いなどのメリットがあります。
アクセントパネルをはり、横長のワイドミラーをつけると、ユニットバスでもおしゃれになります。下記の商品はパナソニックの製品です。
解体工事 ・・・10万
仮設工事 （養生費、搬入搬出費、清掃片付け費など） ・・・4万
ユニットバス・・・46万
などが費用としてかかります。
結構費用がかかりますが、素人ではできない美しい仕上がりにしてくれます。
http://www.reno-one.com/zirei7
・バスタブはユニットバスにするとよい ・相見積りをとりましょう |
浴室は塗装することができる
浴室にカビが生えてしまい、汚くなってしまった場合、「浴室塗装」をすることで色を塗り替えることができます。
熟練したプロがお風呂の内装を塗装をすると、ものすごくキレイな仕上がりになります。壁の部分は大丈夫なのですが、浴槽は塗るのが難しいようです。
出典：風呂ログさん
浴室の塗装は10万～15万程度です。自分でやる事もできるので、お得です。
浴室はFRP、塩ビ鋼板、ポリプロピレン、アクリル樹脂んど色々な素材でできています。それぞれ異なった傷み方をしますので、よく調べてから、塗るようにしましょう。
塗り方の手順について
下地の補修、下地の調節、塗装、仕上げという順番になります。
塗装する手順について紹介します。ひび割れなどがある場合は、コーキング剤なども合わせて用意するようにしましょう。
1.カビをとる
サンドペーパー、で凹凸をなくしていきます。その後、カビ取り剤でカビを取り除きます。業者は「ミニサンダー」を使います。
カビが残っていると、塗料が密着不足になります。
壁にヒビがある場合は、コーキング剤を入れましょう。その後、よく乾かしてください。
タイルの部分はどうしたらいいのか？
風呂のタイルのつやがある部分は、「釉薬」と呼ばれガラス質が塗られています。硬度はおおよそ５です。
25年ほど前のタイルは耐久性がありましたが、今のタイルはあまりありません。
お風呂の「タイル表面」の清掃は、アルタシートの亀甲（赤）ダイヤモンドパッドをつかいます。リョービの角サンダーにセットしてつかいましょしょう。これが、ハウスクリーニング業界のセオリーです。
参照：シンク・風呂タイル清掃
2.マスキングテープをする
マスキングテープや古新聞、ロールマスカーなどを使って、塗りたくない場所に、塗料がつかないようにカバーをします。 他のところについた塗料は乾かないうちに、水道水でぬらした布でふきとります。乾いてからではなかなかとれません。
3.ローラーを選ぶ
塗料を塗る刷毛やローラーを選びます。本来はスプレー方式がベストですがDIYの場合は刷毛で大丈夫です。
4.塗料を塗る
ユニットバスは、材料がFRPなので塗料は船舶や板金に使う「アクリルウレタン樹脂塗料」がよいです。
液体をふたつ混ぜて、化学反応を起こして硬化していきます。硬度があり、ウレタン樹脂なので、弾力性もあります。これで人間の体重がかかっても大丈夫です。
「パイロキープ」と「バスピュアコート」というプロ向けの塗料があります。
塗料はよく混ぜないとムラになるのでよく混ぜてから使ってください。
ローラーで塗っていると毛が抜けて、お風呂につく場合があるので、ピンセットなどを用意しておきましょう。
※音が出るので注意してください
この状態から塗装もできますが、用途(素材)に適した「下塗り」をして、さらに「本塗料」を上塗りすると、さらに耐久性がアップします。
コンクリートは吸い込み防止と密着力アップのため「塗料下塗り剤」を下塗りし、よく乾燥させてから本塗料を上塗りしてください。
ホームセンターで売っている、水性アクリルなどは、オススメできません。錆が発生してしまいます。
5.仕上げ 手触りをよくする
「ポリッシャー」をかけて凸凹を取り除いていきます。
より綺麗な光沢が出るようにしましょう。
ユニットバスのバスタブは元の素材の上に塗装がされています。この塗装が傷ついたりしてしまうと、そこにカビなどが発生してしまうわけです。
元の素材はFRPは頑丈です。汚れがしみこんでいるのは、表面の部分だけです。表面の部分だけをきれいにすれば大丈夫です。
・バスタブはFRP＝繊維強化プラスチック ・表面が汚れている |
部屋のリフォーム方法
押入れの内装はどうするか？
部屋が汚い場合、まず最初に思いつくリフォーム方法がペンキによる塗装です。汚れた内装は塗装で塗ってしまえばキレイになります。ペンキは3度塗りが基本です。
ペンキは1度塗ったら、1時間ほど時間をおきましょう。できれば1日ほど時間を置くとベストです。
まず、ローラーが必要です。ペンキ用ローラー、50mmのサイズを用意しましょう。ハケよりも、ムラができずらくなります。
マスキングテープも必要になります。
参照：http://www.reno-one.com/zirei7
押入れはベニヤで出来ています。これは、湿度を調節する機能があるためです。これを塗装してしまうと、カビが生えやすくなる場合もあるので、除湿効果が高い、キリの板などを貼ると本来はよいです。
押入れは、水性のアクリル塗料で塗るとよいかもしれません。油性の塗料は臭いがきついので、水性がオススメです。
明るい色は、一度で色がのらないので、2～3回ほど重ね塗りが必要になります。
参照：http://www.muji.net/mt/ie/ur_diy/151028.html
明るい色を塗る場合には「シーラー」を塗りましょう。
シーラーは補助剤であり、ペンキが木に吸収されるのを防いだり、ヤニが浮いてくるのを抑制する効果があります。「シーラー」は塗料の密着性を高める効果もあるので、明るい色を塗る場合はシーラーが重宝します。
・押入れは水性の塗料でぬる ・３回塗ったほうがいい |
空き室をリフォームするか？しないか？リフォームまとめ
リフォームは、自分でやる人はコストがやすくなります。リフォームコストが安くなると、利回りも上がっていきます。お風呂も塗装することでかなりきれいにする事ができます。
ちょっとしたコツを知っていると、リフォーム金額がグット抑えられます。
職人に任せると、きれいに仕上がるのですが、値段が高くなります。お金があり、本業が忙しい人は、業者に依頼してみてはいかがでしょうか？
不動産ライター：牧宏典
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