中古マンションのローンはどうしたらいいの？
東京で中古マンションを買いたい人は多いとおもいます。場所によっても違いますが、ローンはどのように組んだらいいのでしょうか？気になるローンの期間や貸してくれる金融機関についてなど勉強をしておくと、資金計画が立てやすくなります。
新築も中古もローンは同じ
中古のマンションや一軒家でも大丈夫
中古住宅を買うときに、住宅ローンはどのようなものが利用できるのでしょうか？
「新築住宅とはまた別の住宅ローンが用意されているのでは？」と思っている方もいるかもしれませんが、一般的に、中古住宅専用の特別な住宅ローンがあるわけではありません。
出典：Cue studioさん
新築物件と同じく、それぞれの金融機関が用意している住宅ローンを利用することができます。
しかし、注意が必要です。ローンを組む場合は、「自宅」として使う必要があります。別荘やセカンドハウスを買うのはダメです。
つまり、自分で住む場合にかぎり、住宅ローンが使えます。
ローンの期間はどのくらい？
住宅ローンの期間は２年～35年
借入期間については、銀行によって違います。銀行の場合で「2年～35年以内」となっています。
中古物件の場合は一部制限があったりします。
メンテナンスしていない中古住宅の場合、建物の耐久性が低い場合があります。そのため借入期間が短くなる可能性があります。
お金はどのくらい借りられるのか？
お金はどのくらい借りられるのか？
借入金額は、銀行によって違います。たいていは「30万円以上1億円以内」が普通です。
年収の10倍までを目安すにしておきましょう。
しかし、借りられる金額と返せる金額はちがいます。借り過ぎて身の丈に合わない生活をしていると、生活が破たんしてしまいます・・・
保証会社の「担保評価」などによって制限される場合もある。という点は、多くの銀行、信用金庫でも同じです。
ローンにはどんな種類があるのか
ローンには公的機関のものと、民間のものがあります。
公的な融資には「住宅 金融支援 機構」「自治体融資（じちたいゆうし）」「財形住宅融資（ざいけいじゅうたくゆうし）」などがあります。それぞれに特徴があります。
民間の物は、銀行や、信用金庫で借りるローンが一般的です。会社の大きさによっては、社内融資などの制度もあります。
どのローンが人気なのか？
「長期固定金利」が人気です
結論から言うと、長期の固定金利が人気です。民間ローンの王様である、「銀行ローン」はイロイロな種類があります。
銀行によって多数の商品があります。
金利のタイプは「変動金利」 「固定金利」 「全期間固定金利」です。固定金利型は借入をしたときの金利が返済終了まで変わりません。
変動金利型は一定期間ごとに金利が見直されます。金利は一般的に半年ごとに見直されますが、金利変動を織り込んだ返済額は5年ごとに見直しが行われます。
住宅ローン金利で主流になっているのは「固定金利」です。
契約した時の金利が一定期間固定され、固定期間が終了すると、「その時の金利で再び固定」か「変動金利に戻す」か決める必要があります。
固定できる期間は1年から20年まであります。固定金利は金融機関が独自に金利を定めています。
変動金利型の一種なので、固定期間が終了したとき固定金利を続けるかどうか利用者が申し出ないと、自動的に変動金利になるので注意が必要です。
住宅金融支援機構
住宅金融支援機構とは？
民間の銀行などを通じて、フラット35というローンを提供しています。
公式サイト：住宅金融支援機構
【特長とは？】
「フラット35」はローン証券化の手法を使っています。「住宅金融支援機構」と「民間金融機関」が提携してコラボレーションタイプの住宅ローンです。公的融資と民間融資の中間的な性格を持っています。
民間金融機関が融資する「住宅ローン債権」を「住宅金融支援機構」が買い取ります。そして「住宅ローン担保証券」という債権（証券化）にします。債権（証券）は投資家に転売します。
以前は毎月返済額の5倍以上の月収があること。前年の年収（給与収入）が800万円超の人は物件価格の5割までかす。
800万円以下の人は8割までを借入できる。という条件でした。
しかし、時代は変わりフラット３５では商品や金利を何度も変更しています。いまのニーズに合った住宅ローンへと改善されているわけです。
【金利はいくらなの？】
金利は1.36％～2.76％程度です。しかし、団体信用生命保険のお金がかかります。
3000万の借り入れの場合、年で1.36％程度で借りることができます。
・自治体融資・・・ローンの補給などをしてくれます。自治体によるので、ない場所もあります。
・財形住宅融資・・・財形貯蓄を1年以上続けてきた人が利用できるローンです。最高で4000万までローンが組めます。
職場で「事業主転貸融資」が利用できるときは勤務先を通じて申し込みができます。
制度がない場合は「住宅金融支援機構」で申し込みます。金利タイプは5年ごとに金利が見直される「5年固定型」
金利見直し後の返済額は最大で1.5倍までと上限が設けられています。
などがあります。その中でも、中古住宅で使えるローンで有名なのが、フラット35です。
フラット35とは？
金利が安く、安心なので多くの人がかりています
全期間の金利が固定されている住宅ローンとして、「フラット35」を候補にしたい場合に知っておくべき要件や簡単なチェック方法をご紹介しましょう。
「フラット35」は、民間の金融機関と「住宅金融支援機構」（旧住宅金融公庫）が提携している住宅ローンです。
・借入の審査は、申込時の年齢が70歳未満であること
・収入に対する基準
など、住宅金融支援機構の定める基準をクリアしているかどうかが大事です。
フラット35の借りられる基準は、2007年10月に変わりました。
年収にしめるすべての借入れ（自動車ローンやカードローンなど） の年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）が次の基準以下であることが条件になっています。
・年収400万円未満の場合は、総返済負担率が30％以下
・年収400万円以上の場合は、総返済負担率が35％以下
フラット35は新築であるか？などは関係ありません。しかし、中古住宅、マンションの場合は「適合証明」というものが必要になります。
適合証明とは？
中古マンションや、中古住宅を買う場合、「適合証明」の手続きが必要になります。
建物の「耐久性」や「築年数」など、住宅金融支援機構が定めている基準をクリアしているか？が大事です。
【住宅の床面積】
・一戸建て、重ね建て、連続建て住宅の場合：70m2以上
・共同住宅 (マンションなど) の場合：30m2以上
・店舗や事務所と併用した住宅の場合、住宅部分の床面積が全体の1/2以上あること
※敷地面積の要件はありません
【住宅の耐久性】
検査機関または適合証明技術者が発行する適合証明書の交付を受けられ、住宅金融支援機構が定めた 技術基準に適合していること。
引き渡しの時期は
話し合いで決めます
中古のマンションや家は、売る人と話し合って決める必要があります。
引き渡しまでの時期が3カ月以内など短い時は、「物件の残代金」や「購入諸費用」が引き渡し期日までに用意できるか？確認してから契約することが大切です。
中古マンションにはどんな費用がかかるのか？
では、実際に中古マンションを買う場合、どのような費用がかかるのでしょうか？
購入物件が決まったらすぐに百万円単位のお金が必要になります。現金の準備は早めにしておきましょう。
【売買契約時に支払う】
手付金（価格の10％程度）、購入諸費用（価格の1.7％程度）などがかかります。
【引き渡しまでに支払う】
【ローン契約】 ・・・印紙税（2万円）
【引き渡し前】 ・・・購入物件の残代金（物件価格－手付金等）、購入諸費用（中古一戸建て／価格の6%～10%、中古マンション／価格の5%～8％）
【引き渡し後に支払う費用】
【リフォームする場合】・・・リフォーム費用（リフォームの内容により異なる）
【引越し】 ・・・引越し代や家具購入費用など（50万円～）
【半年～1年半後】 ・・・不動産取得税（0円～20万円台／物件により異なる）
中古マンションのローン まとめ
東京23区で中古マンションのローンを組む方法はわかりましたか？
住宅ローンは、新築も中古も変わりません。大事なのは、買おうとしている住宅が基準を満たしているか？自分自身に返済能力があるのか？という事です。
住宅は、人生で一番大きな買い物です。すべての支払額がいくらになるか、どんな住宅ローンを何年で返済するか？資金計画をしっかり立てるようにしましょう。
住宅購入のアドバイス、リフォーム、リノベーションについて意見を聞きたい人は、ぜひ、牧までご相談くださいませ。
不動産ライター：牧宏典
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