ワンルーム投資の現状について？
サラリーマンをしていると、ある日いきなり不動産会社の人から、ワンルームマンションを買いませんか？と営業がきた。なんて人もいると思います。今回は東京でワンルームマンションの投資をするのってどうなのか？気になる実態について検証していきたいと思います。
ワンルームマンション投資とは
都内でワンルームマンションを買って人に貸す
都内など賃貸の需要がたくさんある場所に、ワンルームを購入して、人に貸して、家賃収入を得るという投資のことです。
ひと昔前にサラリーマンを中心に流行りました。
自己資金が少しあれば購入することができるのが特徴です。
目的は「投資のため」「年金対策」、節税、生命保険など、ひとによっては様々です。ローンの「繰上げ返済」をしながら資産を増やすというプランが一般的です。
築10年 1,600万円の中古ワンルームを買ったとしましょう。家賃相場が6万とします。20年間で生み出す家賃は1440万です。
30年で 2160万です。
家賃相場を考えて、今後30年間、借りる人がいるのであれば収支がプラスになります。
実際には、空き室になる、修繕が必要になる。など管理費用を考えておく必要がありますが、わかりやすくするために今回は金額だけを書いてみました。
中古物件を買う場合、あと何年間、いくらで貸し続けることができるか？によって、収支が変わってきます。
利回りはいくらあるのか？
いくら儲かるのか？
ワンルーム投資をする場合、気になるのが、いくら儲かるのか？ではないでしょうか？
現状では、東京では空き物件が増えてしまい、需要と供給のバランスが崩れています。一部の人気エリアはいいですが、不人気なエリアでは、物件が大量に余っています。
そのため、現在東京では物件を所有して、値上がりしたところで売るという、キャピタルゲインを狙う事はできません。
毎月の家賃収入を目指す方法しかありません。
ちなみに、現在の東京の平均利回りは6.5％前後です。
出典：三権茶屋のワンルーム
上記は、三軒茶屋の8.5万円以下の空き部屋の数です。ワンルームだけで462件あります。つまり、三軒茶屋で賃貸経営をすると、この462件の物件と競う必要があります。
不動産は、基本的には立地です。まず駅から5分以内の物件が有利になります。立地で負けている場合、近くにスーパーがあるなどの利便性、自宅までの道のりの安全性などで家賃の金額が変わってきます。
そして、家は古くなると、家賃が下がります。もしあなたが同じ6万円をだして、新築と中古に住む場合、どちらがいいか？考えるとよくわかります。たぶん新築に住みたいと思います。
つまり、ワンルームマンションを買う場合、将来の家賃相場を考えておく必要があります。
いくら儲かるのか？については、環境の変化によっていくらでも変わります。つまり、環境の変化を読み切れるか？によって大きく変わってしまうわけです。
サブリースは大丈夫なのか？
業者はサブリースをすすめてくる
サブリースとは、不動産業者がオーナーから物件を借り上げます。さらに家賃保証をする制度のことです。入居者へ転貸（又貸し）する制度のことです。
アパート経営などは、30年一括借り上げなどの長期間に渡って契約するケースがあります。
オーナーにとっては空室の心配がなくなるので、いっけん魅力的に見えますが、注意が必要になります。
不動産業者の営業マンは空室の心配がないサブリース契約を勧めてきます。つまり、業者がもうかるから勧めてくるわけです。
・家賃の変更ができない
・家賃の見直しが数年に一度、ひどい業者だと毎年ある・・・
・礼金がもらえない
・業者のタイミングで契約を打ち切られる
・入居者が付きやすい最初の５年は、サブリースすると損になる
・手数料が10～20％とられる。
・管理会社が物件を見に行ってない・・・
トラブルになっている会社も多く、裁判になるケースも多くあるので注意が必要です。
結論を言うと、絶対にサブリースを組まないほうがいいです。圧倒的に収益性が悪くなります。地主でお金に余裕がある人はいいですが、そんな人はめったにいません。
これから不動産投資をしようとする人は、絶対にサブリースはやめておきましょう。
結局はお得なのか？
ワンルームマンションを区分所有する場合、２部屋以上所有して、1部屋が空室になっても 賃貸収入がなくならないようにしないと、持ち出しだけが増えてしまいます。
空き室にしない工夫、競争力のある部屋づくりなどが必要となってきます。
さらに、今後は少子高齢化によりリスクがたくさんあります。
出典：Good Room
しかし、今後、東京都内には人が集まってくると予想されます。若者は地方には仕事がないので、仕方なく東京などの都会に来るしか選択肢がなくなります。
東京の人口は現在で1,351万人ほどいます。2位の神奈川県よりも1.5倍ほど多い数値です。
出典：マンションくらし研究所
地方はすたれ、東京一極集中が加速していきます。東京は1年間で10万人ほど人口が増えています。
人口密度を見ると、以下のようになっています。
出典：東京都の統計
豊島区が多いようです、千代田区などは地価が高すぎて、住もうという人はあまりいません。そのため。人口密度は上がっていません。
もともと、郊外地域というのは、景気がよい時期にしか発展することができません。
土地の値段が高ければ、容積率を緩和する政策をすればいいのです。東京の空中はいくらでも空いています。しかし、国のわけのわからない政策で、容積率は緩和されていません。
東京を超高層の都市にしてしまえば、人口はさらに集中して、地方都市はボロカスに終わっていきます。
東京は今後も人が増える地方は仕事がないので、若い人が減り衰退していく。 |
ワンルームマンション投資のまとめ
東京23区でワンルームマンション投資をする場合は、まず、自分の住まいとしてマンションを購入し、一度住みます。
その後、家に住みながらリフォームをして、子供が大きくなって手狭だなと思ったら、人に貸すのがよいと思います。
エリアと賃貸需要を正確に予測するのは、素人にはほとんど不可能です。
まず、自分で勉強をして、東京23区で今後、どのエリアが人気がでるのか？人が増えるのか？統計情報などを見るようにしましょう。
住宅購入のアドバイス、リフォーム、リノベーションについて意見を聞きたい人は、ぜひ、牧までご相談くださいませ。
不動産ライター：牧宏典
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